На встрече обсуждался вопрос осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за 2022 год и I полугодие 2023 года.
Предваряя доклад министра, глава регионального кабмина подчеркнул, что вопросы повестки дня весьма актуальны для региона, и к решению проблем незаконного строительства в Дагестане необходимо подходить системно и строго в соответствии с установленными законодательством требованиями.
Министр строительства, архитектуры и ЖКХ РД Артур Сулейманов рассказал о проделанной работе в данных направлениях.
Он напомнил, что в ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в 2018 году внесены существенные изменения, которые повлияли на строительный рынок.
Министр разъяснил, что в новой редакции внесены дополнительные сведения о том, как регулируется строительство многоквартирных домов, осуществляемое за счет привлечения средств инвесторов — дольщиков строительства. Проанализированы изменения к требованиям договора долевого участия, снижающие риск приобретения квартиры в новостройках для потенциальных покупателей. Однако эти изменения в Дагестане, по словам Сулейманова, с 2018-2019 года пока полноценно не заработали.
«По сути, ФЗ № 214 оставил только два очень узких направления. Первое направление, в котором жилищно-строительный кооператив создается группой обманутых дольщиков в рамках объектов, которые через федеральный фонд их права реализовываются для достройки. То есть обманутые дольщики передают в федеральный фонд свой объект, они добавляют денежные средства и достраивают объекты.
Второе — это муниципалитет либо предприятие, в котором люди трудятся. Им выделяют земельный участок и рабочие предприятия, создают кооператив для того, чтобы построить дом и, соответственно, в дальнейшем в нем проживать. Все коммерческие компании данный способ привлечения средств не могут сегодня использовать, и это четко прописано в новой редакции ФЗ № 214.
Но, к сожалению, в республике у нас выявляется с каждым днем все больше строек, в котором применяется форма создания кооперативов. Динамика предыдущих лет связана с попытками обойти ФЗ № 214. Так, в судебном порядке у нас все получали разрешения на строительство, которое якобы выдано до 2018 года, затем суд его продлевал. Например, в соответствии с Градостроительным кодексом, если человек, который не начал строительство, обращается в муниципалитет за продлением разрешения строительства, он должен получить однозначно отказ, а потом заново получать продление разрешение на строительство. А у нас через судебные процессы разрешения на строительство получали каким-то «чудесным образом», так не должно быть», ссылаясь на то, что якобы разрешение на строительство получено до 2018 года», — объяснил Сулейманов.
Продолжая свое выступление, министр подчеркнул, что в жилищно-строительном кооперативе отсутствует гарантия для приобретателей, членов кооператива и пайщиков. По его словам, средний срок сдачи объектов плюс два года минимум отставания, от тех первоначальных сроков, по которым были обозначены по реальной сдаче объектов.
«При этом, все, кто входит в кооператив, являются пайщиками, у них солидарная ответственность, и по факту перед ними никто не виноват в затягивании сроков. К нам очень часто обращаются с просьбой повлиять на такие компании. В рамках нашего надзора мы можем приехать, признать, что данное товарищество собственников жилья нарушает и оштрафовать это товарищество собственников жилья. Мы не можем регулировать реальный срок ввода объекта недвижимости в данном случае.
Они не являются коммерческой структурой, юридическим лицом, в налоговой базе они не зарегистрированы, соответственно не проводятся отчисления, и мы понимаем, что, вводя большой объем квадратных метров, фактически обходим оплату налоговых отчислений и не сможем указать реальную статистику по вводу жилья.
И третье, пожалуй, самое главное — отсутствие каких-либо гарантий, которые на федеральном уровне сегодня для приобретателей квартир распространяются. Люди, у которых нет договора долевого участия, люди, которые не платили официально в расчетный счет компании и у которых договор не зарегистрирован в Росреестре — сегодня в соответствии с федеральным законодательством не являются обманутыми дольщиками. И мы, как представители государства, помочь в ситуации не можем, потому что меры поддержки на них не распространяются.
И четвертое — это «ипотечный продукт». На сегодняшний день цены на рынке не позволяют сразу приобрести жилье за наличный расчет, к сожалению, стоимость квадратного метра такая, что в любом случае не могут себе позволить сразу прийти и купить готовую квартиру, причем только на вторичном рынке, так как на первичном рынке пока нет предложений. В регионе необходима льготная ипотека на первичное жилье по договору долевого участия, это сможет стать дополнительным инструментом развития строительной отрасли», — рассказал глава Минстроя.
Вместе с тем, для недопущения новых случаев нарушения прав граждан, Сулейманов проинформировал, что чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, на официальных сайтах Минстроя Дагестана размещена Памятка для участников долевого строительства, а также информация о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства. Проводятся встречи с инициативными группами пострадавших граждан, в ходе которых доводится информация о стадиях выполнения мероприятий плана-графика, также регулярно даются консультации гражданам по телефону и на личном приеме.
Как сообщил министр, всего в период за 2022 год и первое полугодие 2023 года в рамках осуществления регионального государственного контроля специалистами Минстроя РД проведены 214 профилактических мероприятий, выдано 152 предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований за деятельностью жилищно-строительных кооперативов и строительных компаний в организационно-правовой форме ООО в части, касающейся соблюдения обязательных требований, установленных Жилищным кодексом РФ и ФЗ № 214 – ФЗ. Помимо этого, по результатам выявленных в рамках внеплановых документарных проверок вынесено 8 постановлений о назначении наказания за административные правонарушения в области долевого строительства.
Кроме того, министр доложил и о ходе реализации мероприятий, предусмотренных План — графиком («дорожной картой») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории республики, включенных в единый реестр проблемных объектов.
По сведениям министра, на сегодняшний день в Республике Дагестан пять проблемных объектов долевого строительства, возводимых тремя строительными компаниями: ООО «Столица-М» — 3 объекта, ООО «Гранит» — 1 объект и ООО «Инновация» — 1 объект. Всего было 8 объектов, три из них исключены, а по оставшимся объектам выработаны ряд мер по их исключению.
«Ввиду того, что объекты строительства, включенные в ЕРПО, не соответствуют критериям, установленным постановлением Правительства РФ от 12.09.2019г. № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13. 1 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», применить механизм публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в целях решения проблем не представляется возможным.
Соответственно, мероприятия по восстановлению обманутых граждан необходимо завершить за счет мер регионального характера. Ввиду чего, в настоящее время Минстроем РД разработан и внесен на утверждение в Правительство РД проект распоряжения «О внесении изменений в план-график по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории РД, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который предусматривает, в том числе перенос срока завершения всех мероприятий до конца 2024 года», — констатировал министр.
В завершение своего выступления, Артур Сулейманов в целях реализации мероприятий, направленных на восстановление прав граждан участников долевого строительства, предлагает привлечь к решению проблем добросовестных заинтересованных инвесторов, готовых взять на себя обязательства по указанным домам путем завершения строительства объектов. Либо муниципалитетам, в которых непосредственно располагаются проблемные объекты осуществить выплаты пострадавшим гражданам.
Выслушав информацию, Абдулмуслим Абдулмуслимов согласился с мнением министра, что для решения указанных проблем необходим комплексный и индивидуальный подход. Он поблагодарил министра за проделанную работу, указывая на необходимость повысить эффективность проводимых работ и поручил принимать все дальнейшие решения в сфере строительства в рамках комплексного развития территорий.
